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¿Qué valor debemos darle a un bien inmueble?

Siempre se ha debatido mucho en torno a los mecanismos que ofrecen las administraciones públicas para determinar el “valor real” de los bienes inmuebles y que debe utilizarse como base imponible para el cálculo de distintos tributos (entre otros, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).

En este sentido, el Tribunal Supremo ha dictado este año varias sentencias que han establecido criterios jurisprudenciales en relación con la validez y eficacia de las valoraciones que proporciona la administración, los métodos utilizados para obtener dicha valoración, así como la capacidad de comprobación posterior de dichos valores.

La primera de ellas, la Sentencia del Tribunal Supremo 2051/2018 de 21 de mayo de 2018, establece que la Administración no podrá iniciar una comprobación de valores si el contribuyente declara conforme al valor proporcionado por la Comunidad Autónoma. Establece esta la Sentencia que “no cabe defraudar la confianza legítima originada en los administrados por la propia Administración además de que esta última no puede ir contra sus propios actos”.

Según esta Sentencia, el valor proporcionado por las Comunidades Autónomas se convertiría en vinculante, al menos en lo relativo a los tributos cedidos a éstas, proporcionando cierta seguridad jurídica al contribuyente en este aspecto de la que antes se carecía.

Por otro lado, la Sentencia del Tribunal Supremo 843/2018 de 23 de mayo de 2018, fija jurisprudencia en relación con el método de comprobación de valores regulado en el artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria, consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes, estableciendo que “(…) no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata”.

Añade esta Sentencia que, “La aplicación de tal método para rectificar el valor declarado por el contribuyente exige que la Administración exprese motivadamente las razones por las que, a su juicio, tal valor declarado no se corresponde con el valor real, sin que baste para justificar el inicio de la comprobación la mera discordancia con los valores o coeficientes generales publicados por los que se multiplica el valor catastral”.

Establece además el Tribunal que, en un procedimiento de comprobación de valores, la carga de la prueba corresponde a la Administración Tributaria y no al obligado tributario. El interesado no estaría legalmente obligado a acreditar que el valor que figura en la declaración o autoliquidación del impuesto coincide con el valor real, sino que sería la Administración la que debería probar esa falta de coincidencia.

Con esta Sentencia -que sienta jurisprudencia- se trata de ajustar el valor de los bienes inmuebles a su valor de mercado evitando la aplicación de métodos por la Administración que no necesariamente serían los que más se ajustan a la realidad y estableciendo también que deberá ser la Administración la que justifique el valor declarado por el contribuyente no responde a dichas condiciones de mercado.

Esta Sentencia ya tiene reflejo en el Anteproyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal la cual propone “(…) un cambio en la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, así como en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sustituyendo “valor real” por “valor”, concepto que se equipara al de “valor de mercado”.

El propio texto del Anteproyecto expone que “(…) en aras de la seguridad jurídica se conceptúa como base imponible de estos impuestos el valor de mercado del bien o derecho que se transmita o adquiera. Además, en el caso de bienes inmuebles, para mayor concreción, se establece que, salvo prueba en contrario, se presumirá que el valor de mercado es el valor de referencia publicado por la Dirección General del Catastro en su sede electrónica, conforme a lo dispuesto en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Esta misma regla se añade en el Impuesto sobre el Patrimonio como uno más de los valores a tener en cuenta para la valoración de los bienes inmuebles.

Se pretende con este cambio normativo reducir la gran litigiosidad existente en relación con estos impuestos y mejora en la seguridad jurídica del contribuyente. Habrá que estar atentos a la tramitación del Anteproyecto y las actuaciones de las Administraciones Autonómicas a este respecto.

Víctor de Miguel,
Asociado en Main Legal

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